横浜 不動産売却【空き家問題】②
2022/02/25
いつもご覧いただきありがとうございます。
株式会社FORCUS：フォーカスでございます。
ブログUPの度に数多くの不動産売却についてのご依頼やご質問等有難うございます。
その時に頂いたご質問や依頼内容を少しずつご紹介し少しでもお役に立てればと思っております。
弊社は横浜の不動産売買をメインに全国収益不動産、土地やマイホームなど様々な売買に
ご対応しております。横浜の不動産売却のお問い合わせから全国の収益不動産売却、相続、
不動産購入など多岐にわたり専門スタッフが専門用語を嚙み砕いてご説明させていただきます！
こちらのブログを見て頂いてるお客様はもちろん初めて売却をご検討される方が大多数です。
理由は皆さま違いますが、資産整理、相続、差し押さえ、任意売却、債務案件
今の市場価値が良さそうだから。などなど不動産の売却、購入に疑問なども多いと思いますので
不動産売却方法や、売却までの流れなどもご紹介していきます！１度に全て書けないので
何回かに分けてご紹介しております☆
前回に引き続き【空き家問題】についてフォーカスします！
まだ前回の【空き家問題】①ついてのお話しを見ていない方は
こちらをクリックしてご覧ください！
さて前回の最後にお伝えした空き家を放置した場合の税金ですが
固定資産税が6倍!? なんてお話もあります。
「特定空家等」になると固定資産税負担が増える
土地や建物といった不動産を所有すると課税される地方税が、固定資産税です。地域によっては、
都市計画税がこれに合わせて課税されます。
固定資産税の額は、固定資産税評価額による「課税標準」に、税率を掛けて算出されます。
税率（標準税率1.4％）は法律で規定されていますが、課税する市町村により定められます。
また、土地の上に住宅が建てられている場合、「住宅用地の特例」があり、通常、
土地に対する固定資産税の課税標準が1/6に減額されます。
ところが、平成27年度（2015年度）の税制改革により、「特定空家」に指定されると
この特例から除外されることになりました。
つまり、特定空家の建つ土地の固定資産税には特例が適用されず、固定資産税の負担が増大します。
空き家が「特定空家」に指定される流れとリスク
「特定空家」に指定されるまでの流れ
「特定空家」とは、2015年5月26日に施行された「空家等対策特別措置法」で以下のように規定されています。
1. そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
2. そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
3. 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
4. 周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
では、特定空家に指定されるのに、どのような手続きが行われるのでしょうか。
以下に、「特定空家指定までの流れ」をまとめました。
□特定空家指定までの流れ
「空き家」の苦情・相談
↓
「空き家」の状態把握
↓
「空き家」の所有者へ管理状況の問い合わせ
↓
「空き家」の所有者へ「空き家」の除却、修繕、立木竹の伐採等、助言・指導
↓
「空き家」の現地調査・立入調査
↓
「特定空家」ヘの判断・認定
「特定空家」になればこんなリスクも
「空家等対策特別措置法」によって、特定空家に指定されると、基本的には各自治体は法律の求める手続きに
従って、特定空家として指定される原因となった状況を改善するように、所有者に対して指導がなされます。
もし、行政によるこのような指導・勧告を無視し、そのまま放置しておくと、どんなリスクがあるのでしょうか。
■1. 災害・犯罪のリスク
劣化した建物は、台風時など周辺に損害を与える可能性があります。
建物そのものの崩壊だけでなく、火災など災害の原因にもなりかねません。また、不法占拠や犯罪者の
侵入を招くこともあります。
■2. コスト負担のリスク
住んでいないのに修繕が必要になったり、固定資産税の増大（詳細は後述）など、維持管理のための
コストが増える可能性があります。
■3. 都市環境へのリスク
老朽化した空き家をそのまま放置しておくと、周辺環境の悪化を招きます。
■4. 資産価値の下落
空き家そのものだけでなく、周辺環境の悪化は地域の不動産価格の下落を招き、周辺不動産の資産価値の
下落にもつながりかねません。
最終的には行政代執行による取り壊しになる
空家等対策特別措置法による手続きによると、「特定空家」に指定される場合、まず、行政からは
改善を求める助言・指導がなされます。
それでも、改善がなされない場合は一定の猶予期間を経たうえで勧告がなされます。
勧告にも従わない場合、固定資産税の優遇措置が解除され、猶予期間を経たうえで、措置命令が下されます。
それでも改善がなされない場合、場合によっては、「行政代執行法」に基づく代執行手続きへと進みます。
代執行とは、行政による強制的な改善措置のこと。
具体的には、行政が所有者に代わって、建物の解体除去等を行うことです。
代執行にかかる費用は、後で所有者に請求されます。
■行政代執行とは（行政代執行法）
行政庁が空き家の適正管理に向けて、所有者に代わり強制的に取り組みを行うもの。
具体的には道路に越境している樹木を伐採したり、ゴミを撤去したり、倒壊しそうな建物を解体したり
できます。行政代執行法では、その費用を義務者（所有者）から徴収することになっています。
さて空き家問題も次回がラストです。
では実際に空き家をどうするのか売却？賃貸？
具体的なメリット、デメリットを見ていきましょう！
このように皆さんが持つ不動産売却や購入に関する質問や、お悩み、その他お問い合わせなど
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売却に際して不明確な部分を1つずつ紐解いていき、売主様、買主様をしっかりマッチングしていくのも
私共FORCUS：フォーカスのお仕事です！
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