横浜 不動産売却【サブリース】③
2022/02/03
いつもご覧いただきありがとうございます。
株式会社FORCUS：フォーカスでございます。
ブログUPの度に数多くの不動産売却についてのご依頼やご質問等有難うございます。
その時に頂いたご質問や依頼内容を少しずつご紹介し少しでもお役に立てればと思っております。
弊社は横浜の不動産売買をメインに全国収益不動産、土地やマイホームなど様々な売買に
ご対応しております。横浜の不動産売却のお問い合わせから全国の収益不動産売却、相続、
不動産購入など多岐にわたり専門スタッフが専門用語を嚙み砕いてご説明させていただきます！
こちらのブログを見て頂いてるお客様はもちろん初めて売却をご検討される方が大多数です。
理由は皆さま違いますが、資産整理、相続、差し押さえ、任意売却、債務案件
今の市場価値が良さそうだから。などなど不動産の売却、購入に疑問なども多いと思いますので
不動産売却方法や、売却までの流れなどもご紹介していきます！１度に全て書けないので
何回かに分けてご紹介しております☆
今回は前回に引き続き【サブリース】についてフォーカスします！
まだ前回の【サブリース】①、②ついてお話しをまだ見ていない方は
こちらをクリックしてご覧ください！
前回のお話の中で、サブリースってすごくいいものだ！と思った方もいらっしゃるかと思います。
今回は、事前に知っておいてほしいサブリースの闇をお伝えします。
サブリースと検索すると、裁判事例や難しい話がたくさん出てきます。
特に問題になっているものが、サブリース解除ができない、賃料がどんどん下がる、
この２点が非常に多く問題となっております。
サブリース契約は、サブリース会社を借主とする賃貸借契約のため借地借家法により借主側が大きく
保護されます。原則オーナー都合での解約はできず、解約を相当とするための正当事由が必要です。
サブリース会社によっては、借地借家法を根拠に契約解除を拒否し、トラブルとなるケースがあります。
契約上解約条項が定められていても、解約には正当事由を必要とする借地借家法が優先されるからです。
サブリースは、ただサブリース会社へ「解約したい」と申し入れるだけでは、
解約が困難なケースが多いことを覚えておきましょう。
一方、借主であるサブリース会社側に途中解約の権利が法的に認められており、
一方的に解約することができます。ここも大きく問題になっている部分です。
急に解除されてもオーナーとしては自主管理の知識もノウハウもないままではもちろん経営を
続けられません。その際に賃料を大幅に減額するなら継続可能などの交渉を持ち掛けてきたりする
ケースもあるそうです。
正当事由とは
サブリースを解除するために認められるであろう正当事由はいくつかあります。
・自身の居住など、オーナーが建物を使用する必要が生じた場合
・建物の老朽化により建て替えの必要性が生じている場合
・ローン返済が困難で、生計維持のために売却が必要な場合
しかし正当事由の内容について法律上明確に定められているわけではありません。
仮に裁判に持ち込んだ場合、借主と貸主の状況などを踏まえ、個々の事案ごとに判断されます。
つまり上記のような正当事由であっても、正当事由が肯定される事案と、否定される事案があるのです。
またよく聞く、３０年家賃保証のサブリースなども契約書などをしっかりと読むと
どこにも３０年同じ家賃をとは記載されておらず、２年ごとに家賃改定で減額をしなくてはいけない
契約であったり、サブリースは６か月前告知をすれば解除可能と記載がありながらも、解除の連絡を入れると
「正当事由があれば解除できますが、なければ無理です。」と跳ね返してくる業者が多いようです。
結果的に見込んでいた収益には年々届かず、マイナスの負の資産となってしまします。
挙句の果ては、もう手間だから売却しよう！そう思う方も多いはずですが
一般的にサブリースが解除できない物件は、実際の賃料よりオーナーに入ってくる賃料が
サブリース会社に手数料として引かれてる部分があるので収益が減少している為
一般的な価格より利回りが下がってしまいます。
この為、相場に合わせるためには物件価格自体を下げなくてはならず売却も苦労するケースが見受けられます。
実際に弊社でも多くのサブリース物件の売買のお手伝いをさせて頂いた中でお困りの事がありましたら
是非ご相談ください！
皆さんが持つ不動産売却や購入に関する質問や、お悩み、その他お問い合わせなど
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実際に税金対策や、事情があって不動産を購入したいとゆうお客様を弊社では全国に抱えております。
売却に際して不明確な部分を1つずつ紐解いていき、売主様、買主様をしっかりマッチングしていくのも
私共FORCUS：フォーカスのお仕事です！
具体的なお話からしっかりと売却までサポートさせていただきます！